Страхование в аренде: кто страхует здание, кто — имущество арендатора и что прописать в договоре

Пожар на складе, прорыв трубы в офисе, протечка кровли над торговым залом. Когда это случается, первым звучит вопрос «кто заплатит». И почти всегда оказывается, что договор аренды отвечает на него одной строкой — или не отвечает вовсе.

Разбираем, как распределяются риски между собственником и арендатором, какие виды страхования здесь работают и что записать в договор, чтобы после происшествия не выяснять отношения с двумя страховыми компаниями.

Кто несёт риск по закону

Риск случайной гибели или повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Для аренды это означает простую вещь: здание или помещение — риск арендодателя, оборудование, товар и отделка, принадлежащие арендатору, — риск арендатора.

Но «случайная» — ключевое слово. Если ущерб причинил кто-то конкретный — например, арендатор нарушил правила эксплуатации оборудования, — речь уже не о случайности, а об ответственности за вред. И платить будет тот, кто виноват.

Четыре вида страхования, которые встречаются в аренде

1. Страхование здания или помещения

Обычно его оформляет собственник: это его имущество и его интерес. Но закон позволяет застраховать имущество в пользу любого лица, у которого есть основанный на законе или договоре интерес в его сохранении (ст. 930 ГК РФ). У арендатора такой интерес есть, поэтому договор аренды может обязать застраховать арендуемый объект именно его — так часто делают при аренде здания целиком.

2. Страхование имущества арендатора

Оборудование, товар, мебель, отделка, которую арендатор сделал за свой счёт. Это его имущество и его риск (ст. 929 ГК РФ). Страховка собственника здания эти вещи, как правило, не покрывает.

3. Страхование ответственности

Покрывает вред, который арендатор может причинить другим: имуществу собственника, соседним арендаторам, третьим лицам (ст. 931 ГК РФ). Для арендатора, у которого есть горячие процессы, большие мощности или хранение горючих материалов, — один из самых полезных видов полиса.

4. Страхование от перерыва в деятельности

Возмещает потерю дохода, пока помещение восстанавливается. Встречается реже, но для производства и торговли, которые без помещения останавливаются полностью, этот риск может быть больше, чем ущерб имуществу.

Суброгация: почему страховка собственника не защищает арендатора

Самая неприятная ловушка в теме. Предположим, собственник застраховал здание. Из-за неисправности оборудования арендатора случился пожар. Страховщик выплатил собственнику возмещение — а затем получил право требовать эту сумму с того, кто отвечает за ущерб (ст. 965 ГК РФ). То есть с арендатора.

Получается, что страховка собственника защищает собственника, но не арендатора, даже если арендатор фактически оплачивал её через ставку.

Как с этим работают:

• страхование ответственности арендатора — его полис покрывает требование страховщика собственника;
• включение арендатора в договор страхования как лица, риск ответственности которого застрахован, — обсуждается со страховщиком собственника;
• понятное распределение в договоре аренды — что страхует каждая сторона и на какие суммы.

Что прописать в договоре аренды

• Кто и что страхует. Здание — собственник или арендатор; имущество арендатора — арендатор; ответственность — арендатор, если это требуется.
• Страховая сумма. Для здания — не ниже восстановительной стоимости или суммы, согласованной сторонами. Для ответственности — лимит, соразмерный рискам.
• Выгодоприобретатель. Кому уйдёт выплата. Если арендатор страхует здание, выгодоприобретателем обычно указывают собственника.
• Сроки и подтверждение. В какой срок после подписания оформить полис и передать копию другой стороне, как подтверждается продление.
• Порядок после происшествия. Кто уведомляет страховщика, кто восстанавливает помещение и за чей счёт, если выплаты не хватает.
• Арендная плата на время восстановления. Платится ли она, уменьшается ли и с какого момента. Без условия действует общее правило: арендатор вправе требовать уменьшения платы, если условия пользования существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые он не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ), — но его придётся доказывать.
• Судьба договора при полной гибели объекта. Когда стороны вправе отказаться от договора и что происходит с обеспечительным платежом.

Как это связано с ремонтом

Страхование и ремонт в договоре должны работать вместе. По общему правилу капитальный ремонт лежит на арендодателе, текущий — на арендаторе (ст. 616 ГК РФ). После пожара или протечки восстановление обычно выходит за рамки текущего ремонта. Если договор переложил капитальный ремонт на арендатора, а страховать здание обязал собственника, стороны рискуют оказаться в ситуации, где деньги получил один, а восстанавливать должен другой.

Что проверить до подписания

Арендатору

• есть ли в договоре обязанность страховать, и что именно;
• застраховано ли здание собственником и покрывает ли полис вред, причинённый арендатором;
• нужна ли вам страховка ответственности — и на какую сумму;
• что происходит с арендной платой, пока помещение восстанавливается.

Арендодателю

• кто страхует здание и что будет, если арендатор не продлил полис;
• покрыта ли ответственность арендатора перед соседями;
• порядок восстановления, если выплаты не хватило;
• совпадает ли распределение ремонта с распределением страхования.

Коротко

• Риск случайной гибели или повреждения имущества несёт собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
• Арендатор может застраховать арендуемое здание, потому что у него есть интерес в его сохранении (ст. 930 ГК РФ).
• Страховка собственника не защищает виновного арендатора: страховщик после выплаты может взыскать сумму с него (ст. 965 ГК РФ).
• Страхование ответственности арендатора (ст. 931 ГК РФ) закрывает этот риск.
• Страхование, ремонт и арендная плата на время восстановления прописываются в договоре вместе, а не разными разделами без связи.

Подобрать помещение в аренду можно в разделе аренды каталога: условия договора, в том числе по страхованию, мы уточняем у собственника до показа.