Купить здание целиком: какие договоры переходят к вам вместе с объектом, а какие придётся заключать заново

Вы купили здание, получили выписку из ЕГРН и ключи. На следующий день выясняется, что свет, тепло и охрана оформлены на прежнего собственника, а в здании сидят арендаторы с договорами, о которых вы знаете только из презентации. Разбираем, что переходит автоматически, что нет и что запросить до сделки.

Что переходит автоматически: аренда

Если здание или его часть сдана, при смене собственника договор аренды не прекращается. Новый собственник становится арендодателем по действующим договорам: с теми же ставками, сроками и условиями. Продать здание «чистым» от арендаторов нельзя, если у них есть действующие договоры.

Это зависит от того, что именно написано в договоре, поэтому до сделки нужно получить и прочитать каждый:

• срок и условия продления;
• ставку, индексацию, обеспечительный платёж;
• права арендатора на выкуп или преимущественную покупку, если они есть;
• согласованные улучшения и их судьбу при выезде;
• субаренду.

Обеспечительные платежи и авансы арендаторов должны быть учтены: спросите, переходят ли они к вам и каким образом.

Что обычно не переходит: ресурсы, обслуживание, охрана

Договоры на электроэнергию, тепло, воду, вывоз мусора, обслуживание лифтов, охрану и уборку заключены продавцом с конкретными организациями. Автоматически к покупателю они не переходят. Нужно:

1. Заключить договоры напрямую или оформить переход по соглашению с каждой организацией.
2. Переоформить лицевые счета и точки учёта.
3. Передать технические документы: акты разграничения балансовой принадлежности, технические условия, схемы подключения.

Пока вы не заключили договор, здание может остаться без ресурсов или поставщик выставит счета на прежнего собственника, а тот переложит расходы на вас в споре.

Долги прежнего собственника

До перехода права сверьте расчёты с ресурсными организациями и управляющей компанией. Запросите акты сверки на дату передачи здания и справку об отсутствии задолженности. Что делать, если долг найдётся после сделки, определяет договор купли-продажи: пропишите, что продавец отвечает за обязательства, возникшие до передачи.

Что запросить до задатка

• Все действующие договоры аренды с приложениями и дополнительными соглашениями.
• Реестр арендаторов: площадь, ставка, срок, платежи, долги.
• Договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.
• Акты сверки и справки об отсутствии долгов.
• Технические условия и документы о выделенной мощности.
• Страховые полисы на здание.
• Переписку с арендаторами о претензиях и спорах.

Что записать в договоре купли-продажи

• Перечень договоров, которые передаются покупателю, и срок их передачи.
• Заверения продавца о том, что арендаторы не имеют скрытых прав, об отсутствии долгов по ресурсам и нарушений по обслуживанию.
• Передачу обеспечительных платежей и порядок расчётов по ним.
• Ответственность продавца за обязательства до передачи здания.
• Содействие продавца в переоформлении договоров в первые недели.

Порядок действий в день сделки

1. Подписать акт приёма-передачи здания и документов.
2. Зафиксировать показания всех счётчиков с представителем продавца.
3. Уведомить арендаторов письменно о смене собственника и новых реквизитах.
4. Передать заявки на заключение договоров ресурсным организациям.
5. Договориться, кто оплачивает расходы между передачей здания и заключением новых договоров.

Коротко

• Договоры аренды к покупателю переходят, и читать их нужно до сделки.
• Договоры на ресурсы, охрану и обслуживание придётся оформлять заново.
• Долги прежнего собственника выясняйте актами сверки и закрепляйте в договоре.
• Показания счётчиков и перечень документов фиксируйте в акте приёма-передачи.

Здания целиком, включая объекты с арендаторами, можно посмотреть в разделе продажи каталога arendabc.ru, а договоры и реестр арендаторов запросить у собственника до задатка.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной сделке.